Những ngày cuối năm, anh Tuấn nhớ lại cơ hội nhân 10 lần số tiền của mình bị bỏ lỡ khi thiếu quyết đoán trong đầu tư.
Số là vào năm 2015, khi có thông tin Đà Nẵng đấu giá bán một số lô đất nền tại quận Cẩm Lệ, anh Tuấn nhờ em trai của mình bỏ giá một lô góc có diện tích 150m2, với mức giá khởi điểm 4,5 triệu đồng/m2. Do bỏ giá thấp hơn nhóm cò đất chỉ có 200.000 đồng/m2, anh đã không mua được lô đất đó. Vào đầu năm 2019, thời đỉnh cao sốt đất ở Đà Nẵng, lô đất đó được giao dịch với giá lên đến gần 50 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 10 lần so với cách đây chỉ hơn ba năm.
Anh Tuấn cảm thấy tiếc nuối bởi đã bỏ qua một cơ hội đầu tư tuyệt vời và luôn tự dằn vặt nếu thực sự hiểu được giá trị bất động sản thì anh đã không bỏ qua cơ hội này. Nghĩ vậy, anh Tuấn quyết tâm đi tìm nguồn gốc giá trị, giá cả của bất động sản. Nếu thực sự nắm bắt được quy luật hình thành nên giá cả bất động sản, thì rất có thể anh sẽ có thêm nhiều cơ hội để đầu tư bất động sản tương lai.
Giá trị của bất động sản hình thành từ đâu ?
Lục tìm tài liệu và hỏi ý kiến chuyên gia, anh Tuấn thấy có hai quan điểm chính về giá trị. Theo quan điểm cổ điển thì giá trị bất động sản cũng giống như giá trị các hàng hóa thông thường. Theo đó, giá trị bất động sản là các chi phí kết tinh vào sản phẩm, tức là bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với chi phí xây dựng công trình trên đất.
Tuy nhiên, trong hai yếu tố thì giá trị quyền sử dụng đất lại là yếu tố khó xác định. Thông thường hàng năm, chính quyền các tỉnh ban hành bảng giá đất nhưng thường mức giá này không theo sát với giá thị trường. Do đó, quan điểm cổ điển này thường không được ứng dụng rộng rãi trong thực tế giao dịch trên thị trường nhà đất.
Quan điểm thứ hai, đứng ở góc độ thị trường để xác định thì giá trị hàng hóa chính là lợi ích tương đương khi sử dụng nó mang lại hoặc giá trị tích lũy tương lai của nó. Bất động sản để sử dụng thì mức giá mà họ chấp nhận mua tương đương với lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho họ. Đối với một bất động sản, mua để đầu tư thì giá trị đó tương đương với dòng tiền thu nhập mang lại cho người sử dụng bất động sản đó trong tương lai chiết khấu về hiện tại.
Từ các quan điểm về giá trị ở trên, anh Tuấn nhận thấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản gồm các yếu tố tự thân đó như vị trí, pháp lý và các đặc điểm vật lý như kiến trúc, diện tích, chiều dài, chiều rộng… cùng các yếu tố liên quan đến thị trường và bản thân người mua.
Một ngôi nhà ở mặt đường thường có giá trị cao hơn một ngôi nhà trong ngõ hẻm, bởi ngôi nhà mặt đường có thể cho thuê giá cao hơn. Một ngôi nhà ở trung tâm thường có giá trị cao hơn một ngôi nhà không nằm trong trung tâm thành phố. Một ngôi nhà rộng hơn, thiết kế đẹp hơn cũng thường có giá cao hơn. Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ cũng sẽ có giá cao hơn những bất động sản khác có cùng vị trí, có cùng các yếu tố kỹ thuật nhưng không có giấy tờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiện đầy đủ quyền của người sở hữu. Các loại đất khác nhau như đất nông nghiệp, đất kinh doanh thương mại, đất ở cũng có giá trị khác nhau.
Yếu tố vật lý là những tài sản hình thành trên đất thường không có nhiều biến động qua các thời kỳ. Lợi thế vị trí địa lý, kích thước và mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản. Do đó, giá trị của đất cao hay thấp phụ thuộc rất lớn vào vị trí tương đối của khu đất như khoảng cách tới trung tâm đô thị, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại… Những đặc điểm này sẽ tác động đến dòng tiền thu nhập của bất động sản đó khi cho thuê hay nhu cầu sử dụng của khách hàng mua để sử dụng.
Tìm hiểu sâu hơn, anh Tuấn cũng nhận ra giá trị bất động sản không phải là một yếu tốt bất biến mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác diễn ra trong tương lai. Triển vọng phát triển của nền kinh tế và đặc biệt là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến giá nhà đất hiện tại.
Kinh tế phát triển nhanh, thu nhập người dân tăng nhanh, khả năng chi trả cao hơn sẽ dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh. Điều này thấy rõ nhất qua việc những quốc gia có nền kinh tế phát triển nhanh, năng động thì giá bất động sản cũng tăng nhanh hơn. Ở những khu vực nông thôn khi được đô thị hóa thì giá bất động sản cũng tăng mạnh. Một khu vực nào đó được đầu tư hạ tầng, đời sống người dân được cải thiện thì giá bất động sản cũng tăng.
Tại sao giá trị và giá cả luôn luôn đồng hành?
Cho đến thời điểm này, anh Tuấn vẫn không lý giải được tại sao lô đất anh định mua lại có thể tăng giá khoảng 10 lần trong thời gian ngắn như vậy, trong khi hiện tại thì mảnh đất đó vẫn chưa tạo ra bất kỳ một giá trị gì. Anh băn khoăn tự hỏi giữa giá cả bất động sản đang giao dịch trên thị trường và giá trị thực sự có quan hệ chặt chẽ với nhau hay không?
Về lý thuyết thì giá cả được hình thành trên cơ sở giá trị hàng hóa. Giá có thể lên xuống, cao hơn, thấp hơn hoặc ngang bằng với giá trị hàng hóa nhưng luôn xoay quanh giá trị. Tuy nhiên, tại một thời điểm, giá giao dịch trên thị trường còn chịu tác động của nhiều yếu tố như cung cầu, tính chất của thị trường, tâm lý người mua, người bán và hiểu biết thông tin của khách hàng.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả tài sản bất động sản là giá thị trường của bất động sản đó. Nó chính là số tiền mà người bán nhận được từ người mua khi diễn ra giao dịch. Giá trị của bất động sản đối với người bán thường thấp hơn hoặc bằng giá cả họ sẵn sàng bán. Trong khi đó giá trị bất động sản đối với người mua thường cao hơn hoặc bằng giá cả mà họ sẵn sàng mua.
Trong nền kinh tế cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là tín hiệu của thị trường. Biến động giá cả cho biết mức độ khan hiếm của hàng hóa, thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược sản xuất của mình, người tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Khi giá bất động sản tăng dẫn đến kỳ vọng về lợi nhuận cũng tăng theo, các chủ đầu tư sẽ xây dựng nhiều hơn và cho ra nhiều sản phẩm hơn. Tuy nhiên, khác với sản phẩm thông thường do cầu thường ít thay đổi đột ngột nên khi cung tăng thì giá giảm. Bất động sản là mặt hàng đặc thù và có tính đầu cơ cao nên khi giá tăng thường kéo theo cầu tăng và giá tiếp tục tăng.
Giá thành một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính đó là chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Hiện nay, giá bán chung cư tại TP.HCM và Hà Nội cao hơn nhiều so với cách đây vài năm là do giá đất tăng cao, còn chi phí xây dựng dường như tăng không đáng kể. Do mặt bằng đất tại trung tâm thành phố hiện khá đắt đỏ nên chi phí phát triển các dự án mới thường rất cao. Tuy nhiên, yếu tố về giá thành không giải thích được nguyên nhân sâu xa của việc giá nhà đất liên tục tăng rất mạnh trong thời gian qua.
Việc giá đất nhiều nơi tăng lên hàng ngày, hàng tuần chủ yếu là do yếu tố thị trường, tức là các yếu tố như quan hệ cung cầu, tính cạnh tranh, yếu tố tâm lý của người mua. Câu chuyện của anh Tuấn là một ví dụ điển hình. Mảnh đất của anh Tuấn đã tăng giá đến 10 lần chỉ trong vòng chưa đến bốn năm. Trong khi đó giá thành đối với người mua mảnh đất đầu tiên đó cùng lắm chỉ tăng 1,5 lần (nếu đưa chi phí lãi vay vào giá thành).
Một ví dụ khác là theo các chuyên gia thì nguyên nhân giá bất động sản ở TP.HCM năm 2019 vẫn tăng ở một số khu vực là do khan hiếm nguồn cung. Do đó, dù giao dịch sụt giảm mạnh nhưng không làm cho giá nhà đất ở TP.HCM sụt giảm đáng kể, thậm chí có một số nơi còn tăng.
Một đặc tính khác là thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Nhiều sản phẩm có tính độc quyền, do đó giá cả thường cao hơn giá trị. Ngoài ra, bất động sản cũng là một hàng hóa đặc thù. Do đó, ngoài giá trị sử dụng thông thường thì giá của nó còn phụ thuộc làm tâm lý của từng khách hàng cụ thể.
Có những bất động sản được đánh giá cao với khách hàng này nhưng lại bị xem nhẹ bởi khách hàng khác. Yếu tố cảm giác, thỏa mãn, ưa thích của khách hàng tác động mạnh tới mức sẵn lòng chi trả của họ. Do đó, trên thực tế có rất nhiều dự án, chủ đầu tư có thể bán được giá rất cao và nhanh do biết cách làm thương hiệu, chọn đúng đối tượng khách hàng và chọn được những nhà môi giới chuyên nghiệp.
